Valores importantes para o cálculo de áreas úteis

Parâmetros importantes no zoneamento (plano de estruturação urbana)

Para o cálculo da área construída máxima em seu terreno é necessário seguir as orientações do plano de urbanização de sua comunidade (município ou distrito). Através dos parâmetros contidos neste plano de estruturação urbana que são determinadas a forma e o tamanho das áreas construídas, a área construída bruta, a área útil e o número de pisos (pavimentos).

Basicamente o plano de estruturação urbana compreende os seguintes valores:

– Tipo de uso da construção (p. ex. edifício comercial, construção residencial)
– Classificação de zoneamento (zona residencial, zona mista, zona central, zonas comercial e industrial …)
– Área do terreno
– Índice de aproveitamento (IA)
– Taxa de ocupação (TO)
– Alinhamentos para o terreno
– Limites de edificação

– Número de pavimentos completos permitidos (regulamentação local por plano diretor)
– Forma de telhado
– Inclinação de telhado
– Linha de cumeeira e beiral de telhado
– Dados sobre edificações vizinhas, garagens e vagas de estacionamento

Determinação da área construída bruta, da área edificável e dos pavimentos completos:

Os parâmetros mencionados a seguir são adotados nos cálculos subsequentes.
( Você encontra estes parâmetros sobre alinhamento e limites de edificação
para o terreno no plano de estruturação urbana.)

• Área do terreno: 500 m²
• Índice de aproveitamento (IA): 0,5
• Taxa de ocupação (TO): 0,25
• Número de possíveis pavimentos completos: 2

Cálculo da área construída bruta (ACB):

A área construída bruta é a soma de todos os possíveis pavimentos completos mais os pavimentos parciais (como o porão e o sótão)

• Para os pavimentos completos considera-se a área cercada pelas paredes externas, incluindo a espessura dessas paredes externas.
• No caso do sótão deve-se subtrair da área construída bruta a área de todos os pontos abaixo de 1,50 m de altura até o teto. Além disso, a espessura da parede externa também deve ser considerada no cálculo.
• O porão somente deve ser incluído se o seu espaço estiver autorizado como ambiente de vivência ou local de trabalho, tanto de forma integral como parcial. Da mesma forma, aqui a espessura da parede externa também deve ser considerada no cálculo.

Para uma área de terreno de 500 m² e um índice de aproveitamento (IA) de 0,5 temos uma área construída bruta de
500 m² x 0,5 = 250 m²

Cálculo da área edificável sobre o terreno:

Para uma área de terreno de 500 m² e uma taxa de ocupação (TO) de 0,25 temos o valor de área edificável sobre
o terreno de 500 m² x 0,25 (TO) = 125 m².
Nota: A área edificável sobre o terreno também pode sofrer restrições e reduções pelo alinhamento, por afastamentos ou uma área edificável predefinida no plano de estruturação urbana.

Cálculo do número de pavimentos (pisos):

O número dos possíveis pavimentos completos é calculado a partir da área construída bruta e do valor da área edificável sobre o terreno.
Em nosso exemplo aplicamos: 250 m² (ACB) / 125 m² (área edificada sobre o terreno) = 2 pavimentos completos.
Este valor não deve exceder o número de pavimentos completos prescrito no plano de estruturação urbana.
Nota: Normalmente o porão e o sótão não são considerados como pavimentos completos. Quando um piso é considerado como pavimento completo, aplicam-se as regulamentações de construção civil locais.

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