Valores importantes para el cálculo de la superficie habitable

Parámetros importantes en el plano de urbanización

Para el cálculo de la superficie máxima habitable en su terreno requerimos el plan de urbanización de su distrito, municipio o comunidad. En base a los parámetros contenidos en el plan de urbanización podemos averiguar la forma y el tamaño de la superficie sobre la cual se puede edificar, la superficie bruta construida, la superficie útil construida y el número de pisos o plantas.

El plan de urbanización incluye basicamente los siguientes valores:

– Tipo de aprovechamietno de la construcción (p.ej. comercial o vivienda)
– Tipo de zona (residencial, mixta, céntrica, comercial-industrial …)
– Superficie del terreno
– Indice de superficie de plantas (en alemán: GFZ)
– Indice de superficie del terreno (en alemán: GRZ)
– Líneas de edificación para el terreno
– Límites de edificación

– Número de pisos completos permitidos (tener en cuenta las ordenanzas regionales y provinciales)
– Forma del tejado o techo
– Pendiente del tejado o techo
– Línea de cumbrera y línea de canalón
– Datos sobre edificios secundarios, garajes y cocheras

Averiguar la superficie bruta del terreno, el área edificable del terreno y los pisos completos:

Se suponen los siguientes parámetros para los cálculos subsiguientes.
( En la realidad Ud. buscará estos datos sobre la líneas y límites de edificación para su terreno en el plano de urbanización correspondiente)

• Superficie del terreno: 500 m²
• Indice de superficie de plantas (GFZ): 0,5
• Indice de superficie del terreno (GRZ): 0,25
• Número de los pisos completos permitidos: 2

Cálculo de la superficie bruta construida (en alemán: BGF):

La superficie bruta construida es la suma de todos los pisos completos posibles más los pisos parciales (tales como sótano o ático).

• Para los pisos completos cuenta la superficie encerrada por las paredes exteriores, incluyendo el espesor de las paredes exteriores.
• Para el ático se sustrae de la superficie bruta construida aquella superficie donde la pendiente del techo condiciona una altura de la habitación menor a 1,50 m. Se tendrá que sumar también aquí el espesor de la pared exterior.
• El sótano solo se incluye si su aprovechamiento fue autorizado en forma de espacio habitable o para trabajar. También aquí se debe sumar para su cálculo el espesor de la pared exterior.

Con una superficie del terreno de 500 m² y un índice de superficie de plantas de 0,5 (GFZ) resulta una superficie bruta construida de
500 m² x 0,5 = 250 m²

Cálculo del área edificable sobre el terreno:

Con una superficie del terreno de 500 m² y un índice de la superficie del terreno de 0,25 (GRZ) el valor del
área edificable sobre el terreno será de: 500 m² x 0,25 (GRZ) = 125 m².
Nota: El área edificable sobre el terreno puede sufrir limitaciones y reducciones adicionales por líneas de edificación, áreas de distancia o áreas edificables predefinidas en el plan de urbanización.

Cálculo del número de pisos o plantas:

El número de todos los pisos completos factibles se calcula en base a la superficie bruta construida y el valor del área edificable sobre el terreno. En nuestro ejemplo sería: 250 m² (área construída) / 125 m² (área edificable) = 2 pisos completos. Este valor no deberá exceder el número de pisos completos factibles según el plan de urbanización. Nota: El sótano y el ático por lo general no se cuentan como pisos completos. Los criterios de consideración si un piso es considerado completo o no son regulados en las ordenanzas regionales o provinciales.

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